Maankäytön suunnittelun hyöty maaperän kunnostushankinnassa - Case Helsingin kaupunki

TAUSTATIEDOT

Hankkija 

Helsingin kaupunki, Kaupunkiympäristön toimiala, Maaomaisuuden kehittäminen ja tontit -palvelu

Hankinnan kohde  

Maaperän kunnostus esi- ja talonrakentamishankkeiden yhteydessä. Konsulttien, laboratorioiden ja massojen vastaanottopalvelut tutkimuksia ja kunnostusta varten.

Hankinnan arvo 

11 miljoonaa vuosina 2010-2020 

Hankinnan tavoite 

Kunnostaa Jätkäsaaren entisen satama-alueen maaperä massanvaihdolla niin, ettei maaperän pilaantuminen aiheuta terveysriskejä asumiskäytössä. Maamassojen hyödynnys alueella mahdollisimman tehokkaasti. 

Hankintaan osallistuneet tahot ja toimijat 

Helsingin kaupunkiympäristön toimia-ala, konsultti, rakennuttajat, urakoitsijat

Hankintamenettely 

Avoin kilpailutusmenettely konsulttien, vastaanottopaikkojen, laboratorioiden ja urakoitsijoiden osalta. 

HANKINTAPROSESSI

Hankinnan taustaa 

Helsingin kaupunki kasvaa, ja uusia asuinalueita rakennetaan. Kun kantakaupungin tuntumassa vuosina 1910-2008 toiminut Jätkäsaaren tavarasatama lopetti toimintansa, lähes 100 hehtaarin suuruisesta alueesta alettiin rakentaa uutta kaupunginosaa koteineen ja palveluineen. Rakennustyöt valmistuvat vuoteen 2030 mennessä. Sataman lisäksi alueella on ollut öljy- ja kemikaalivarastoja sekä yhdyskuntakaatopaikka, ja alueella on käytetty erilaisia epäpuhtauksia sisältäviä täyttömaita. Maaperä on pilaantunut epätasaisesti vuosien varrella öljyillä, metalleilla ja PAH-yhdisteillä. Maaperä kunnostetaan terveysriskien poistamiseksi. Alueella ei ole ekologisesti herkkiä kohteita pitkäaikaisen satamatoiminnan vuoksi.

Hankintojen valmistelu, vaatimukset ja vertailuperusteet

Jätkäsaaren kaupunginosaa rakennetaan kokonaisuutena, ja lähtökohdat eri hankinnoille ovat kaavoituksessa sekä etukäteen tehtävissä suunnitelmissa. Helsingin kaupungilla on jatkuvasti paljon rakennus- ja kunnostushankkeita meneillään. Niitä kaupungin kanssa yhteistyössä suunnittelevien sekä valvonnasta vastaavien konsulttien valinta tehdään kilpailutuksen perusteella aina neljäksi vuodeksi kerrallaan, ja laboratorioanalyysipalvelut sekä massanvaihtopaikat valitaan 1-2 vuodeksi kerrallaan. Konsulttien valinnassa kriteereinä käytetään mm. yksikköhintoja ja erityisosaamista.

Kaupunki hankkii tarvittavat pilaantuneen maaperän kunnostuspäätökset ja ympäristöluvat, ja maanomistajana päättää kunnostustavoitteista. Kunnostustyöt kilpailutetaan suunnitelmien mukaan esirakentamishankkeiden yhteydessä yleensä KVR-urakkana, ja talonrakennushankkeiden yhteydessä tehtävien kunnostustöiden kustannukset kaupunki korvaa jälkeenpäin tontin vuokralaisille. Kestävyysnäkökohdat huomioidaan suunnittelun yhteydessä, jolloin luodaan edellytykset hyödyntää alueella olevia massoja ja materiaaleja (puhdas maa, kynnysarvomaa, purkubetoni). 

Mahdolliset haasteet 

Tyypillisesti rakennus- ja kunnostushankkeissa haasteena on kiire, mutta siihen voidaan vaikuttaa suunnittelulla ja aikataulutuksella. Myöskin haitta-aineista aiheutuva negatiivinen imago voi rajoittaa maamassojen hyötykäyttöä ja johtaa kunnostustoimiin, jotka eivät ole tarpeen riskienhallinnan kannalta. Jätkäsaaren kohdalla viestinnässä on painotettu huolellisesti tehtyjä riskienhallintatoimenpiteitä, eivätkä alueelle jäävät haitta-ainepitoisuudet ole herättäneet pelkoa alueen asukkaissa. Ennen kaikkea välivarastointi- ja hyötykäyttötoiminnan avaaminen asukkaille on ollut tärkeää.

Hyödyt/ Tulokset /Vaikutukset 

Jätkäsaaren kunnostuksessa saavutettiin merkittäviä kestävyyshyötyjä maankäytön suunnittelulla ja maamassojen hyötykäytöllä. Kaavoituksessa osoitettiin sijoituskohteita haitta-aineita sisältäville maa-aineksille ja muille jätemateriaaleille puiston rakenteissa. Kapseloinnin sekä puhtaiden, eristävien maakerrosten ansiosta ne eivät aiheuta riskiä puiston virkistyskäyttäjille. Suljetun ja kunnostetun kaatopaikan kohdalle sijoitettiin rakennusten sijaan liikuntapuisto, jolloin jopa yli 10 metrin syvyydelle ulottuvien pilaantuneiden maiden poistaminen ei ollut tarpeen terveysriskien torjumiseksi. Näillä toimenpiteillä vähennettiin maamassojen kuljetuksen ympäristö- ja muita haittoja, sekä saavutettiin merkittäviä taloudellisia hyötyjä. Sijoittamalla puiston rakenteisiin 84 000 tonnia haitta-ainespitoisia maita säästettiin noin 2,4 miljoonaa euroa. Lisäksi alueelle haettiin ympäristölupa myös muualta tuotavien kynnysarvomaiden hyödyntämiseen. Lähistöltä saatava täyttömaa vähensi edelleen maamassojen kuljetuskustannuksia ja -päästöjä.

Muut kunnostushankkeet

Helsingillä on alkamassa tai meneillään muitakin vastaavia hankkeita, joissa entisiä teollisuusalueita otetaan asuinkäyttöön. Esimerkiksi Jätkäsaaren vieressä sijaitsevaan Hernesaareen ollaan suunnittelemassa 7 500 asukkaan ja 4000 työpaikan kaupunginosaa. Rakentamisen yhteydessä syntyviä massoja ja muita materiaaleja aiotaan hyödyntää alueen maanrakennustöissä.

Maa-ainesten ja muiden materiaalien hyötykäyttömahdollisuudet riippuvat kuitenkin olosuhteista, eikä massanvaihto ole aina mahdollista. Helsingin Hanasaareen on myös suunnitteilla asuinalue, kun siellä toimiva hiilivoimalaitos suljetaan vuonna 2024. Maaperä ja pohjavesi ovat pilaantuneet helposti kulkeutuvilla yhdisteillä, kuten syanidilla, bentseenillä ja klooratuilla hiilivedyllä, ja kunnostus massanvaihdolla olisi todella kallis, ellei jopa mahdoton operaatio. Alueella on parhaillaan kolme eri kilpailutuksen ja neuvottelumenettelyn perusteella valittua in situ -kunnostusurakoitsijaa testaamassa erilaisia menetelmiä. Kilpailutuksen valintakriteereinä käytettiin mm. monipuolista ongelman lähestymistä ja suunnitelman laatua. Jos vaikuttaa siltä, ettei aluetta saada kunnostettua turvalliseksi asuinrakentamista ajatellen, alue kaavoitetaan muuhun käyttöön. 

Hankkijan kommentti (Opittua) 

Laajassa rakennushankkeessa saumaton yhteistyö ja viestintä on tärkeää kaupungin eri osastojen ja muiden osapuolten kesken. Tällöin saadaan aikataulutettua alueen eri osien rakennusvaiheet siten, että mm. maamassojen hyödyntäminen on mahdollista. Tärkeää on myös varata tilaa välivarastointi- ja käsittelykentille. Tiedon välittymisen kannalta tehokkain viestintämenetelmä on tarpeeksi usein järjestettävät yhteiset kokoukset kaupungin eri osastojen välillä ja muiden rakennushankkeisiin osallistuvien sidosryhmien kanssa.

Jätkäsaaren kaavoitustyö valmistui vuonna 2006, eikä silloin vielä puhuttu juuri kestävästä maaperän riskienhallinnasta tai käytetty kestävyyden arvioinnin työkaluja. Taloudellisuus ja järkevyys kaavoitusprosessissa loivat kuitenkin suuntaviivat kestävälle alueidenkäytölle. Jos rakennushanke aloitettaisiin nyt uudestaan, tehtäisiin ainoastaan hienosäätöä, jotta saataisiin jätemateriaaleja hyödynnettyä entistä tehokkaammin.

Innovatiivisten kunnostusurakoiden hankinnat ovat haasteellisia, ja niistä kaivattaisiin lisää kokemusta. Kilpailutuksen kriteerien ja kunnostustavoitteeseen liittyvien vaatimustenkin asettaminen on vaikeaa haastavissa ja pitkäkestoisissa kunnostushankkeissa. Helsingissä tilaa on vähän, niin tulee se käyttää mahdollisimman tehokkaasti hyödyksi. Lisäksi kun kaupunkikuvalliset ja toiminnalliset vaatimukset ovat hyvinkin korkeat, ei maamassojen kaivamaiselta voi välttyä.

Keinot kiertoon  

Taloudellisuus ja järkevyys tuovat myös muita kestävyyshyötyjä. Lähtökohdaksi kannattaa ottaa huolelliset tutkimukset, ja valita sellaiset riskienhallintakeinot, että vältytään maa-ainesten turhalta siirtelyltä turvallisuudesta tinkimättä.

Lisätietoja  

Johanna Hytönen