Asuinkerrostalojen peruskorjauksen suunnittelun hankinta ja kehitystyö - Case Helsingin kaupunki
TAUSTATIEDOT
Hankkija
Helsingin kaupunki
Hankinnan kohde
Peruskorjauksen kohteena on Helsingin kaupungin asunnot Oy:n (Heka) omistama vuokratalokohde Kontulankaari 11. Kohde koostuu kolmesta 8-kerroksisesta asuinrakennuksesta. Rakennuttajana toimii ja kilpailutuksista vastaa Helsingin kaupungin asuntotuotantopalvelu (ATT). Tämä casekuvaus kattaa hankesuunnittelun ja suunnittelun vaiheet sekä näiden yhteydessä suoritetut selvitykset. Varsinainen peruskorjausurakka kilpailutetaan syksyllä 2021.
Hankinnan arvo
Koko asuinkerrostalojen peruskorjaushankkeen kokonaiskustannusarvio ennen urakkalaskentaa: noin 47,4 miljoonaa euroa.
Peruskorjauksen hankesuunnittelu ja suunnittelu, sisältäen energiaoptimoinnin ja uudelleenkäyttöselvityksen ja –suunnitelman noin 715 000 euroa.
Hankintamenettely
Avoin menettely
Hankinnan tavoite
Kontulankaari 11:n peruskorjauksessa tavoiteltiin kustannustehokkainta ratkaisua kohteen energiatehokkuuden parantamiseksi ja elinkaaren hiilijalanjäljen pienentämiseksi. Myös kiertotaloutta haluttiin edistää jo hankkeen suunnitteluvaiheessa uudelleenkäyttöselvityksen ja –suunnitelman avulla.
Kartoittamalla ja kokeilemalla erilaisia ilmasto- ja kiertotaloustavoitteet huomioivia vaihtoehtoja haluttiin myös lisätä kaupunkitasoista ymmärrystä vähäpäästöisestä ja resurssiviisaasta korjausrakentamisesta, sillä konkreettisia kokemuksia esimerkiksi hiilijalanjälkilaskennan, energiaoptimoinnin ja kiertotalousratkaisujen käytöstä peruskorjauksissa on vielä vähän.
Hankintaan osallistuneet tahot ja toimijat
Asuinkerrostalojen peruskorjaushankkeen asiakkaana oli Hekan idän toimisto, ja korjausprosessin läpiviemisestä vastasi hankkeessa rakennuttajana toiminut ATT. Canemure-hankkeen asiantuntijat osallistuivat hankkeen aikaiseen kehitystyöhön, jossa konsultoitiin laajaa joukkoa asiantuntijoita muun muassa Aalto-yliopistosta, Suomen ympäristökeskuksesta (SYKE), Metropolia Ammattikorkeakoulun HYPPY-hankkeesta, Kierrätyskeskuksesta, KEINOn vähähiilisen rakentamisen kehittäjäryhmästä sekä Helsingin kaupungin tilapalveluista ja ympäristöpalveluista. Energiaoptimoinnin toteutti Granlund Consulting Oy ja uudelleenkäyttöselvityksen ja -suunnitelman laati Sitowise Oy.
HANKINTAPROSESSI
Hankkeesta tietoa päästövähennysten ja resurssiviisauden tueksi
Olemassa olevan rakennuskannan lämmitysenergian kulutuksen vähentäminen energiatehokkuutta parantavilla peruskorjauksilla on paitsi merkittävä myös kustannustehokas päästövähennystoimenpide pitkällä aikavälillä tarkasteltuna.
Energiatehokkuuden lisäksi Helsingin kaupunki edistää peruskorjaushankkeissaan muun muassa purkumateriaalien ja kierrätysmateriaalien hyödyntämistä, vähäpäästöisten työkoneiden käyttöä, vedenkulutuksen vähentämistä, uusiutuvan energian osuuden lisäämistä, paikallista lämmön- ja sähköntuotantoa sekä poistoilman ja jäteveden lämmöntalteenottoratkaisuja.
Kontulankaari 11:n peruskorjauksessa pyritään mahdollisimman hyvin vastaamaan asetettuihin tavoitteisiin ja tuottamaan tietoa erilaisista vähäpäästöisyyttä ja kiertotaloutta edistävistä ratkaisuista. Peruskorjaus on casekohteena Kohti hiilineutraaleja kuntia ja maakuntia (Canemure) -hankkeessa, jossa Helsingin kaupungin hankintoja pyritään toteuttamaan vähähiilisesti ja tarkastellaan hiilijalanjälkilaskennan soveltuvuutta hankinnan ohjaamisessa. Tavoitteena on saada aikaan onnistuneita esimerkkejä ja sovellettavia työkaluja tukemaan kaupungin hiilineutraalisuustoimenpiteitä.
Hankinnan valmistelu ja markkinavuoropuhelu
Hankkeessa tehtiin tavanomaisesta poikkeavaa kehitystyötä ja kartoitettiin erilaisia ratkaisuja peruskorjauksen vähäpäästöisyyden parantamiseksi. Työssä hyödynnettiin laajaa joukkoa erilaisia asiantuntijoita ja tehtiin hedelmällistä yhteistyötä niin kaupungin sisällä kuin ulkopuolisten organisaatioiden kanssa. Kehitystyön arvioitu kesto hankesuunnitteluvaiheen kilpailutuksesta urakkalaskentaan oli noin 19 kuukautta.
Markkinaa osallistettiin erityisesti kaupungille uusien selvitystöiden kohdalla. Monitavoiteoptimoinnin kilpailutusta varten kartoitettiin toteuttajia, konsultoitiin asiantuntijoita ja hyödynnettiin kaupungilla aiemmin tehtyjä selvityksiä. Markkinalta tiedusteltiin myös ratkaisuja kevyen purkukartoituksen eli uudelleenkäyttöselvityksen ja –suunnitelman toteuttamiseksi koskien rakennusosia, rakennusmateriaaleja ja kiintokalusteita. Markkinoilla oleviin ratkaisuihin tutustuttiin uudelleenkäyttöön tunnistettujen materiaalien ja rakennusosien hyödyntämiseksi sekä selvitystyöstä vastanneen konsultin toimesta että Metropolia Ammattikorkeakoulun opiskelijoiden projektityönä.
Selvitystöistä saatiin suuntaa suunnittelulle
Peruskorjauksen ympäristö- ja ilmastovaikutuksien huomioimiseksi suunnittelutyölle asetettiin vaatimuksia, joita saatiin kaupungin hiilineutraalisuusohjelmasta sekä Hekan ja ATT:n tavoitteista ja joita konkretisoitiin hankkeessa tehdyissä selvitystöissä.
Hankesuunnittelu- ja suunnitteluvaiheiden aikana suoritettiin energiaoptimointi MOBO-monitavoiteoptimointityökalua hyödyntäen ja elinkaaren hiilijalanjälkilaskenta ympäristöministeriön rakennusten vähähiilisyyden arviointimenetelmän mukaisesti, kevennetty purkukartoitus eli uudelleenkäyttöselvitys ja –suunnitelma sekä yhteistyössä HYPPY-hankkeen kanssa Metropolia Ammattikorkeakoulun opiskelijoiden projektityöt keittiön kiintokalusteiden ja parvekelasien uudelleenkäyttömahdollisuuksista.
Suunnittelussa tavoiteltiin energiansäästöä, ja korjauksen jälkeen rakennusten energiatehokkuuden tuli nousta vähintään 32 %:lla rakentamisvaiheesta korjauksen jälkeiseen tilanteeseen. Toteutetulla energiaoptimoinnilla pyrittiin minimoimaan energiankulutusta huomioiden eri toimenpidevaihtoehtojen tekninen toteutettavuus, taloudellinen kannattavuus, huolto- ja ylläpitonäkökulmat sekä energiatehokkuus ja hiilijalanjälki 25 vuoden ajalta.
Alkuperäiset energiaoptimoinnin perusteella suositellut talotekniikan ja rakenteiden toimenpiteet olivat:
- Muutetaan ilmanvaihtojärjestelmä tulo-/poistoilmanvaihdoksi
- Asennetaan maalämpöjärjestelmä, jossa on 12 kpl 300 m syvää lämpökaivoa, lämpöpumpun teho 90 kW
- Yläpohjalle tehdään vain peruskorjaus
- Aurinkopaneeleita asennetaan 480 m2
- Ei jäteveden lämmöntalteenottoa
- Lämmityspattereita ei uusita
Hankkeen suunnitelmien tarkentumisen myötä energiaoptimoinnin perusteella valittujen toimenpiteiden toteutettavuutta on arvioitu uudelleen, ja sen perusteella on päädytty joihinkin energiaoptimoinnin suosituksista poikkeaviin ratkaisuihin.
Suunnittelussa edistettiin vähähiilisyyttä hyödyntämällä kestäviä, pitkäikäisiä ja hiilijalanjäljeltään pieniä materiaaleja ja kalusteita sekä pyrkimällä uusiomateriaalien ja kohteen purkumateriaalien uudelleenkäyttöön. Uudelleenkäyttöselvityksen pohjalta päädyttiin tarkastelemaan erityisesti tiettyjen kiintokalusteiden, keittiölaitteiden (jääkaappi-pakastinyhdistelmät ja liedet), parvekelasitusten sekä vesikaton Leca-soran uudelleenkäyttöä niin kohteessa kuin sen ulkopuolella. Näistä lopulta vain kylmälaitteita saadaan uudelleenkäyttöön yhteistyössä Kierrätyskeskuksen kanssa. Parvekelasien osalta edellytetään, että urakoitsija toimittaa ne kierrätettäväksi materiaalina. Leca-soraa voidaan todennäköisesti hyödyntää maarakentamisessa. Lisäksi peruskorjauksessa pyritään hyödyntämään ympäristömerkittyjä (esim. Joutsenmerkki) tuotteita kokonaiskustannusten salliman rajan puitteissa.
Energiaoptimoinnin tuloksia voi tarkastella dokumentista Peruskorjaushankkeen energiaoptimointi ja elinkaaren hiilijalanjälkilaskenta (pdf).
Vertailuperusteet
Hankesuunnitteluvaihe kilpailutettiin hintaperusteisesti Helsingin kaupungin asuntotuotannon puitejärjestelyn piirissä tehtynä minikilpailutuksena. Peruskorjauksen pää- ja arkkitehtisuunnittelu, rakenne-, LVIA- ja sähkösuunnittelu kilpailutettiin jaettuna neljään osaan. Kaikissa hankinnan osissa laadun painotus oli 70 % ja hinnan painotus 30 %. Hankesuunnittelua ja suunnittelua tukevat erikseen kilpailutetut selvitystyöt kilpailutettiin kaupungin pienhankintaohjeistuksen mukaisesti.
Hiilijalanjälkilaskenta tullaan toistamaan
Osana hankinnan ilmasto- ja kiertotaloustavoitteita kirjattiin, että rakennesuunnittelija tekee suunnitelmien valmistuttua päivityslaskennan kohteen elinkaaren hiilijalanjälkilaskennalle ympäristöministeriön rakennusten vähähiilisyyden arviointimenetelmää noudattaen. Koska hankkeen alkuvaiheen laskenta on suoritettu osin erilaisin rajauksin ja määrityksin, ei tuloksia kuitenkaan voida vertailla keskenään, eikä laskennan tulokseen ole sidottu esimerkiksi bonuksia tai sanktioita.
Mahdolliset haasteet
Peruskorjaushankkeessa törmättiin pilotoinnille tyypilliseen haasteeseen tavoitteiden ja erityisesti niille sopivan tason määrittelyssä. Yhteisen suunnan ja alustavien tavoitteiden kirkastaminen lopullisia ratkaisuja ennalta liiaksi rajaamatta vaatii tasapainon löytämistä, mutta on tärkeää selkeyden kannalta.
Ratkaistavia haasteita nousi esiin erityisesti suunnitteluvaiheessa. Hankkeen suunnitelmien tarkentumisen myötä selvisi, ettei kaikkia energiaoptimoinnista saatuja suosituksia pystytä toteuttamaan. Muutoksista huolimatta hankkeen energiatehokkuustavoite tullaan saavuttamaan.
Lisäksi kiintokalusteiden uudelleenkäyttöä kohteessa selviteltiin pitkään, mutta lopulta tästä luovuttiin siihen liittyvien vastuukysymysten sekä logististen ja organisaation nykyisiin toimintaperiaatteisiin kytkeytyvien esteiden vuoksi. Lisäksi kiintokalusteiden uudelleenkäyttöä hankaloitti epävarmuudet muun muassa kalusteiden oletettavaan kestoikään ja eri-ikäisisten kalusteiden huollolle aiheuttamiin haasteisiin liittyen.
Selvityksestä opittiin kuitenkin uutta ja jatkossa haasteisiin voidaan pyrkiä pureutumaan jo ennalta. Kehitystyössä tuli myös esiin useita uudenlaisia ratkaisuja ja toimintatapoja, joihin ei organisaation sisällä aina suhtauduttu ongelmitta. Henkilöstön tietoisuuden lisääminen ja perehdytys ovat avainasemassa asennemuutoksen aikaansaamiseksi.
Tavoitteet täyttyvät ja tuloksia voidaan hyödyntää myös muualla
Hankkeen alun tavoitteet saivat prosessin edetessä konkretiaa. Onnistuneet selvitykset kasvattivat tietoisuutta vaihtoehdoista ja tarpeellisista toimista. Haasteista huolimatta alussa asetetut tavoitteet tulevat täyttymään: energiatehokkuuden paranemiselle asetettu minimitavoite saavutetaan, kohteeseen tulee maalämpöä sekä aurinkopaneeleita ja uudelleenkäyttösuunnitelman toimenpiteitä on menossa toteutukseen.
Kehitystyö onnistuttiin kytkemään hankesuunnittelusta suunnitteluprosessiin, jolloin tavoitteita vastaavat konkreettiset toimet saadaan vietyä itse peruskorjauksen toteutukseen. Lopullinen tulos kohteen hiilijalanjäljestä saadaan, kun hankesuunnitteluvaiheessa tehty laskenta päivitetään viimeisteltyjen suunnitelmien mukaisesti. Lisäksi uudelleenkäyttöön päätyvien kylmälaitteiden osalta on tarkoitus toteuttaa laskelma, jossa arvioidaan luonnonvarojen säästymistä.
Uusia avauksia tulevaan työhön
Tavoitteena on hyödyntää tästä hankkeesta saatuja oppeja ja kokemuksia myös tulevissa peruskorjaushankkeissa. Hyväksi koettuja käytänteitä voidaan viedä esimerkiksi peruskorjauksia ja purkamista koskeviin ohjeistuksiin. Hanke tuotti lisäksi uusia avauksia ja ehdotuksia, joita ei pystytty toteuttamaan vielä tässä peruskorjauksessa.
Mahdollinen kiintokalusteiden uudelleenkäyttö herätti kysymyksiä asukkaiden yhdenvertaisuuden toteutumisesta ja pohdintaa siitä, voisiko kalustuksen eroavaisuuksia huomioida asuntojen vuokranmäärityksessä. Kestävää ajatusmaailmaa voitaisiin välittää asukkaille esimerkiksi viestimällä ilmasto- ja resurssiviisaista ratkaisuista. Hankkeessa kohdattuja tietotarpeita ja haasteita tullaan tarkastelemaan myös muussa kaupungin kehitystyössä, kuten esimerkiksi kesällä 2021 käynnistetyn rakentamisen kiertotalousklusterin toiminnassa.
Keinot kiertoon
Hanke lisäsi Helsingin kaupungin asuntotuotannon ja Hekan ymmärrystä resurssiviisaan ja elinkaarivaikutuksiltaan järkevän peruskorjauksen toteuttamisen mahdollisuuksista. Hankkeessa ja erityisesti siinä toteutetuissa selvityksissä tuotettiin tietoa, joka tukee tulevaisuuden suuntaviivojen hahmottamista, kuten esimerkiksi purkamiseen ja peruskorjauksiin liittyvien suositusten ja ohjeistusten laadintaa. Sitä kautta pilottihankkeen oppeja voidaan viedä myös muihin tuleviin peruskorjaushankkeisiin ja pyrkiä vähitellen vakiinnuttamaan ja yhtenäistämään toimintatapoja.
Kuhunkin peruskorjaukseen parhaiten soveltuvat ratkaisut tulee aina tarkastella ja punnita tapauskohtaisesti. Tiettyjä tavoitteita ja mallikonsepteja voidaan silti ehdottaa. Hankkeessa tehtyä kehitystyötä on dokumentoitu ja monitavoiteoptimoinnin tulokset ovat Helsingin kaupungin lisäksi myös muiden toimijoiden hyödynnettävissä.
Lisätiedot:
Hankkeen aikana laadittu selvitys: Peruskorjaushankkeen energiaoptimointi ja elinkaaren hiilijalanjälkilaskenta (pdf)
Yhteyshenkilöt:
Anna Junttila-Costa, tiimipäällikkö, Helsingin kaupungin asuntotuotantopalvelu ATT
Jonna Seppänen, ympäristöasiantuntija, Helsingin kaupungin asuntotuotantopalvelu ATT
Marika Nyyssönen, ympäristöpäällikkö, Helsingin kaupungin asunnot Heka Oy
Vesa Nevala, tekninen päällikkö, Helsingin kaupungin asunnot Heka Oy
Reetta Huomo, projektikoordinaattori (Canemure), Helsingin kaupunki
7.10.2021 klo 9:36